Het is een sombere middag in februari. De temperatuur is guur en het regent haast onafgebroken. De restaurants in de omgeving van ons Riad zitten afgeladen vol met toeristen die ondanks het akelige weer, toch het beste van hun dag willen maken. We besluiten de drukte te ontvluchten en wandelen daarom naar een buurtcafé aan de rand van de medina. In tegenstelling tot het toeristische hart van de medina, zijn de bewoners hier nog geen gemarginaliseerde groep ten opzichte van de massa’s toeristen. Terwijl we door de straten slenteren, klinkt vanachter de voordeuren het uitbundige gelach van kinderen die met elkaar spelen. In het voorbijgaan groeten bewoners elkaar. De winkels en cafés hebben vooral en functie voor de buurt. Het echte, alledaagse, leven is hier.

Althans, nog wel. Want ook hier zijn de gevolgen van gentrificatie steeds nadrukkelijker zichtbaar. Het proces gaat razendsnel. Vastgoedinvesteerders zetten bewoners onder druk om hun huizen te verkopen. Veel bewoners zijn vertrokken, nadat ze onder de microagressie bezweken, terwijl anderen zich krampachtig vasthouden aan de plek die ze thuis noemen. Het is slechts een kwestie van tijd totdat het sociale karakter van de buurt voorgoed verandert.

Daar waar toerisme groeit, creëert het onbedoeld, een samenleving met vlijmscherpe scheidslijnen. Het versterkt de tegenstellingen tussen arm en rijk, tussen locals en toeristen, tussen bewoners die huizen bezitten om hun gezinnen een dak boven het hoofd te bieden en investeerders die een bepaald segment woningen opkopen voor commerciële doeleinden. De economische winst die uit het toerisme ontstaat, komt slechts aan een nietige groep mensen ten goede.

Bewoners in de medina beklagen zich dat ze nauwelijks van het toenemende toerisme profiteren. De groei van inkomsten staat niet in verhouding tot de stijgende kosten voor levensonderhoud, waardoor steeds meer gezinnen in armoede afglijden. In tegenstelling tot de bewoners van de medina, zijn toeristen meestal kapitaalkrachtiger en bereid om uitgaven te doen. De medina verandert geleidelijk van productiecentrum in een consumptiecentrum voor toeristen. Producten die verkocht worden zijn steeds minder van lokale makelij, maar worden vanuit het buitenland geïmporteerd. Lokale wetgeving over de regulering van ‘guest houses’ lijkt buitenlandse investeerders vooralsnog geen strobreed in de weg te leggen. En dus worstelen lokale hoteleigenaren en ondernemers met de naar hun mening oneerlijke en moordende concurrentie. Goedbedoelde investeringen in infrastructuur zijn er niet voor de lokale bevolking, maar voor het gemak van toeristen en investeerders.

Met lede ogen zien bewoners hun buurten veranderen. Het proces van gentrificatie kent geen genade. Het proces begon in het hart van de medina, maar breidde zich al snel uit naar omliggende buurten. Juist deze buurten zijn zeer gewild bij vastgoedinvesteerders, vanwege het buitengewoon hoge ontwikkelpotentieel van woningen. Nadat de woningen opgekocht zijn, worden ze gesloopt of gerenoveerd en vervolgens omgetoverd tot boetiekhotels of hippe horecagelegenheden. Voor handige ondernemers en investeerders is dat een aangename bron van inkomsten; op Airbnb kost een overnachting in het hoogseizoen gemiddeld 98 euro. Door veel panden in dezelfde buurt tegelijk op te kopen, drijven investeerders de waarde kunstmatig op. Het effect wordt nog eens versterkt doordat verschillende belanghebbenden onderling afspraken maken. Zo profiteert iedereen, behalve de authentieke bewoners. Zij worden weggejaagd en verliezen hun huis, buurt en sociale netwerk.

Na de wereldwijde economische crisis van 2008 kwam er een sterke particuliere geldstroom op gang die zich richtte op het opknappen van panden en buurten. Met name de zogenaamde achterstandsbuurten in de historische medina van Marrakech bleken aantrekkelijk voor buitenlandse investeerders. Plotseling was het ook voor geïnteresseerden uit de West-Europese middenklasse mogelijk om een ‘paleis’ te bemachtigen; voor minder dan 100.000 euro was je al eigenaar van een pand bestaande uit meerdere verdiepingen en kamers, met een binnentuin, dakterras én waar je flink aan kan verdienen door het te exploiteren voor vakantieverhuur. Sindsdien zijn de prijzen voor Riads explosief gestegen.

Maar hoe gunstig de omstandigheden voor vastgoedhandelaren en investeerders ook zijn, uiteindelijk spelen lokale overheden een cruciale rol in het proces. Gentrificatie is geen proces dat organisch ontstaat, maar wordt aangejaagd (of ontmoedigd) door politieke keuzes.

Dat betekent dat er alternatieven zijn. Zo kunnen overheden zelf investeren in de renovatie van panden en de bouw van betaalbare (huur)woningen. Of in programma’s van community land trust met als doel een permanent aanbod van betaalbare woningen voor gezinnen met een laag inkomen te creëren die niet in staat zijn om een eigen huis te kopen. Ook valt te denken aan het invoeren én handhaven van een anti-speculatiebeding, waardoor het financieel minder aantrekkelijk is om vastgoedobjecten op te kopen om ze even later weer te verkopen.

De alternatieven zijn er, maar nu de politieke wil nog. Stedelijke ontwikkeling is noodzakelijk, maar hoeft niet ten koste van de authentieke bewoners te gaan. Een overheid is er om de belangen van haar inwoners te dienen, niet van vastgoedhandelaren en investeerders.